La défiscalisation sous surveillance

L'Autorité des marchés financiers a constaté que la fiscalité en fin de vie des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), notamment "Malraux" et "Déficit foncier", pouvait être mal comprise des investisseurs et peu détaillée dans les documents mis à leur disposition. En raison d'un regain d'intérêt pour ces produits présentant un avantage fiscal, l'AMF rappelle aux particuliers les conseils de vigilance qui s'imposent. Certes, la souscription de parts de SCPI "Malraux" et "Déficit foncier" est assortie d'avantages fiscaux significatifs (réduction d'impôt pouvant atteindre 30 % des dépenses engagées pour des travaux de rénovation pour les premières, diminution de l'assiette imposable pour les secondes), qui peuvent être acquis en une seule fois dès l'année de souscription. Cependant, "la fiscalité de ces offres en fin de vie doit être prise en compte pour apprécier la rentabilité du produit", explique l'AMF. "En effet, lors de l'achat des parts de SCPI, une quote-part significative du montant total étant affectée à la réalisation des travaux, le montant réellement alloué à l'acquisition du bien s'en trouve réduit d'autant. En fin de vie, généralement 13 à 15 ans plus tard, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d'achat hors travaux et le prix de vente, et est imposable". Selon l'AMF, le mécanisme est parfois mal compris de la part des investisseurs. Si la communication des sociétés de gestion souligne l'attractivité fiscale lors de la souscription, elle est souvent moins transparente sur les impacts en termes de rentabilité au moment de la cession des actifs. L'AMF indique qu'elle a engagé des travaux pour compléter sa doctrine afin d'améliorer le contenu de l'information destinée aux particuliers, qui doit être "clair, exact et non trompeur".