24 Jan

Crédit : les taux des prêts immobiliers s'affolent à la baisse

Au cours du dernier trimestre de 2023, le taux moyen des crédits dans le secteur concurrentiel, excluant l’assurance et le coût des sûretés, s’est établi à 4,20 %.

La progression rapide observée jusqu’en octobre, avec une moyenne de +18 points de base par mois, a désormais ralenti, affichant une augmentation de +9 points de base en novembre et +2 points de base en décembre.

Après deux années de progression constante, le taux moyen des crédits est revenu à son niveau du printemps 2009. Malgré une augmentation de 189 points de base au cours de l’année 2023, cette hausse reste significativement inférieure au taux d’usure, lequel s’élève à 306 points de base pour les prêts à plus de 20 ans.

Cette stabilisation est attribuable au maintien du principal taux de refinancement de la BCE et à une croissance modérée du taux moyen de rémunération des dépôts des ménages. La profitabilité des nouveaux crédits a ainsi augmenté, permettant aux banques de maintenir leurs marges sans augmenter rapidement les taux d’intérêt, surtout avec la transformation des clientèles et des marchés, entraînant une réduction de la durée des crédits.

Pour la majorité des emprunteurs, la barrière des 4,20 % est largement dépassée, même sur des durées de 15 ans. Cette configuration de taux n’a pas été observée depuis le printemps 2009.

La durée moyenne des prêts accordés est restée stable au quatrième trimestre 2023, s’établissant à 248 mois, soit 20 ans et 8 mois, un niveau rarement atteint par le passé. Cependant, cette stabilisation ne permet plus d’amortir les hausses de taux de l’année 2023, réduisant la capacité d’emprunt des ménages de 16,7 %.

En dépit de la hausse des taux d’intérêt, l’apport personnel a augmenté depuis fin 2021, exerçant un effet dépressif sur la demande quatre fois plus important que l’impact de la hausse des taux. Cette évolution a entraîné une déformation de la structure de la production des crédits, avec 65,1 % des prêts bancaires à l’accession à la propriété octroyés sur une durée de plus de 20 ans en décembre 2023, comparé à 46,0 % en 2019 avant la mise en œuvre de la recommandation HCSF.

Depuis le début de 2023, les revenus des emprunteurs ont augmenté rapidement (+8,1 % en 2023, contre +4,3 % en 2022). Le resserrement de l’accès au crédit pèse sur une demande fragilisée par la remontée des taux d’intérêt. Cependant, ceux qui peuvent encore concrétiser leur projet optent souvent pour la délocalisation de leur demande vers des zones où les prix des logements sont plus abordables, ou réduisent la surface du bien acheté. En conséquence, le coût des opérations réalisées a diminué de 6,2 % en 2023 après une hausse soutenue de +5,1 % en 2022.

Bien que le coût relatif ait diminué en décembre 2023 (4,0 années de revenus), en raison des apports personnels élevés, cette baisse équivaut à une diminution des prix de l’immobilier de 15,7 %. En parallèle, le niveau de l’apport personnel a légèrement reculé après plusieurs années d’augmentation rapide (-0,1 % en 2023, contre +11,4 % en 2022), principalement en raison du retrait du marché d’emprunteurs aisés.

En 2023, les relèvements du taux d’usure ont facilité la remontée des taux de crédit, rétablissant ainsi la profitabilité des nouveaux crédits. La stabilisation des taux de la BCE et la faible augmentation du coût des ressources d’épargne ont amélioré la profitabilité à l’automne. Cependant, la dégradation de la solvabilité de la demande a atténué l’impact attendu sur l’activité du marché des crédits.

(source Crédit Logement)