24 Sep

SCPI : Faut-il préférer les jeunes aux anciennes ?

Bien que les jeunes SCPI semblent offrir des rendements plus attractifs et une diversification accrue, il est crucial pour les investisseurs de peser les avantages et les inconvénients de vendre ou de conserver leurs parts de SCPI anciennes.

Sur le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), les nouvelles sociétés semblent afficher des performances supérieures aux anciennes. Plus diversifiées et avec davantage de liquidité, elles permettent parfois de percevoir des rendements bruts supérieurs à 5 %. Dans ce contexte, que faire de vos placements investis dans des SCPI anciennes ? Faut-il les vendre pour acheter des parts de SCPI plus récentes ?
Les jeunes SCPI : des performances supérieures

Un rendement annualisé supérieur à 10 %
Les jeunes SCPI (lancées après 2020) possèdent encore suffisamment de liquidités pour investir. Elles profitent de la baisse des prix de l’immobilier pour réaliser des placements intéressants et comprennent l’importance de la diversité de leurs actifs. Par exemple, celles possédant des Ehpad sont peu touchées par la baisse du prix des parts : elles répondent à une vraie problématique liée au logement des seniors. La demande croît et elle est amenée à prendre encore de l’ampleur dans les années à venir.

Pas étonnant qu’elles offrent un rendement annualisé supérieur à 10 %. Elle possède actuellement le meilleur taux de distribution du marché. C’est le cas d’Iroko Zen (7 %), Transitions Europe (8,16 %) ou Remake Live (7,79 %). Sofidynamic et Mistral Sélection annoncent des rendements prévisionnels pour 2024 aux alentours de 8 %.

Parmi les SCPI ayant le plus souffert ces derniers mois, on retrouve des sociétés de gestion comme Génépierre, Accimo Pierre ou Laffitte Pierre. Ces gestionnaires possèdent un patrimoine immobilier composé essentiellement de bureaux, un actif en difficulté ces dernières années. Les entreprises ont de moins en moins envie d’investir de grandes surfaces de bureaux en périphérie des grandes villes, en raison de la montée en puissance du télétravail et du flex office ainsi que du départ en retraite de nombreux baby-boomers non remplacés.

Cela diminue encore la valeur des immeubles puisque la demande faiblit. Les SCPI ayant investi par le passé dans de petites ou moyennes superficies s’en sortent mieux, surtout quand les actifs se situent au cœur des grandes métropoles, où le taux de vacance est faible.

Une baisse des valeurs de réalisation
Selon les chiffres de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), en 2023, les valeurs de réalisation par parts des SCPI ont diminué. La baisse est de l’ordre de -10,3 %. Les baisses les plus importantes touchent les sociétés spécialisées dans les « bureaux ». Les SCPI ayant investi de manière plus massive dans la logistique ou le secteur résidentiel sont celles qui accusent les baisses les moins importantes.

Garder ou vendre vos parts : que faire en tant qu’investisseur en SCPI ancienne ?
Face à la baisse du prix des parts des SCPI historiques, les détenteurs de parts dont le patrimoine se compose essentiellement de bureaux ont deux options. Ils peuvent conserver leurs parts ou les vendre. Quand vous possédez vos parts depuis plus de dix ans, vous en avez déjà amorti le prix. L’idée de vendre pour investir ailleurs est sans doute la bonne. En outre, il existe désormais des SCPI sans frais pouvant être attirantes pour vos investissements.

Attendre une stabilisation du marché
Dans le cas contraire, il peut être intéressant de conserver vos parts encore un peu, en attendant une stabilisation du marché. La stratégie est pertinente car une récente ordonnance de l’État vient remettre un peu d’ordre dans le secteur des SCPI. Parmi les mesures entrées en vigueur, on remarque que les SCPI vont pouvoir procéder à l’acquisition directe ou indirecte d’installations de production d’énergie renouvelable pour les louer ou les exploiter. Ainsi, elles peuvent se permettre l’investissement dans des panneaux photovoltaïques ou encore des éoliennes.

Elles vont aussi être tenues de faire une évaluation semestrielle de leurs actifs : la valeur de leurs parts doit refléter au mieux la réalité du marché.
Le montant minimal plafonné à 150 euros la part est supprimé. Les sociétés de gestion vont pouvoir proposer des prix plus faibles. Autant d’éléments qui pourraient donner un peu de tonus aux anciennes.