Comment déclarer fiscalement la nue-propriété ?

L’investissement en démembrement de propriété offre un cadre fiscal avantageux, mais il est essentiel de bien le déclarer.

L’investissement en démembrement de propriété offre un cadre fiscal avantageux, mais il est essentiel de bien déclarer son investissement en nue-propriété auprès des services des impôts, en suivant les règles spécifiques à cet investissement.

L’investissement en démembrement de propriété permet de partager la nue-propriété et l’usufruit, qui sont les deux droits constitutifs de la pleine propriété. 

Dans ce cadre, le nu-propriétaire possède le bien sans en avoir l’usage pendant une durée définie contractuellement, tandis que l’usufruitier dispose du droit d’usage du bien et assure la gestion locative globale, tout en percevant les revenus afférents. À la fin de cette période, l’investisseur nu-propriétaire récupère automatiquement et gratuitement la pleine propriété de son bien, et peut alors choisir de le louer, de le vendre ou de l’habiter selon ses objectifs.

Le cadre fiscal de la nue-propriété est particulièrement attractif, avec une exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), une absence de taxe foncière et des avantages sur la plus-value à la revente. Ces dispositions fiscales avantageuses permettent de bâtir et de faire fructifier un patrimoine solide tout en allégeant la pression fiscale.

Comme pour tout investissement, l’investissement en nue-propriété doit faire l’objet d’une déclaration annuelle aux services des impôts. Dans le cadre d’un investissement réalisé à crédit, les intérêts de l’emprunt contracté sont déductibles des revenus fonciers actuels et à venir. Pour les contribuables assujettis à l’IFI, l’inscription de la nue-propriété est obligatoire, mais n’entraîne aucune conséquence fiscale puisque cet investissement n’entre pas dans la base imposable. De plus, le nu-propriétaire ne percevant aucun loyer, il n’est pas soumis à l’impôt sur ces revenus.

Pour déduire les intérêts d’emprunt, le nu-propriétaire d’un bien donné en location par un usufruitier doit souscrire une déclaration dite « 2044 SPÉCIALE », qui est une annexe au formulaire de droit commun n°2042. Le montant des intérêts d’emprunt afférent à l’acquisition de la nue-propriété doit être précisé à la ligne 460 de la déclaration 2044 SPÉCIALE et reporté sur la déclaration 2042. Si le résultat global annuel du nu-propriétaire est bénéficiaire, il doit être reporté dans la case 4BA de la déclaration 2042. En revanche, si le résultat est déficitaire, le nu-propriétaire doit renseigner la page 7 de la déclaration 2044 SPÉCIALE et reporter les chiffres obtenus sur sa déclaration 2042.

Concernant la déclaration annuelle de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les modalités déclaratives dépendent de la situation du contribuable. Si le redevable est résident français ou non-résident avec une obligation fiscale en France, il doit déclarer son IFI avec sa déclaration de revenus, en même temps et dans les mêmes délais. Dans le cas où le redevable ne dépose pas de déclaration de revenus, il doit souscrire une déclaration d’IFI et ses annexes avec une déclaration spécifique.

Dans le premier cas, où l’auteur du démembrement n’en conserve pas l’usufruit, la nue-propriété n’est pas comprise dans l’actif du patrimoine IFI du nu-propriétaire et ne doit pas être prise en compte dans le calcul de la base imposable. Toutefois, l’inscription de la nue-propriété est obligatoire sur l’annexe 2, et la valeur inscrite dans la colonne 9AB est de zéro. Il doit être mentionné que l’immeuble est détenu en nue-propriété sur la colonne tout à droite du tableau de l’annexe 2.

Dans le deuxième cas, où l’auteur du démembrement s’est réservé l’usufruit, le bien est compris respectivement dans les patrimoines du nu-propriétaire et de l’usufruitier. La nue-propriété doit être prise en compte dans le calcul de la base imposable, et le capital restant dû de l’emprunt éventuellement contracté pour l’acquisition de ladite nue-propriété peut être inscrit au passif. Ainsi, la valeur de la nue-propriété du bien doit être inscrite à l’actif, et le capital restant dû de l’emprunt peut être inscrit au passif dans l’hypothèse où un emprunt aurait été contracté pour l’acquisition de cette nue-propriété.

Source : Perl, présidé par Julien Drouot-l’Hermine, est le créateur et leader de l’investissement en nue-propriété adossé à de l’usufruit locatif.