03 Sep

Immobilier, une rentrée sous le signe de la stabilité

L’été est traditionnellement une période de pause pour le marché immobilier. Cette année, cette tendance a été particulièrement marquée en raison de l’incertitude politique et de l’organisation des Jeux Olympiques de Paris 2024.

En conséquence, les porteurs de projets immobiliers ont temporairement mis leurs plans en suspens, probablement dans l’attente de la rentrée de septembre pour reconsidérer leurs options. Cela a conduit à une augmentation des stocks de biens disponibles, offrant ainsi un large choix aux futurs acquéreurs dans un contexte plus favorable, notamment grâce à la baisse des taux de crédit immobilier. Décryptage avec l’Observatoire Transaction GH d’août 2024.

Les JO Paris 2024, un tremplin à la hausse ?
Depuis l’inauguration spectaculaire des Jeux Olympiques de Paris 2024, la ville lumière a captivé le monde entier. La cérémonie d’ouverture, visionnée par 24 millions de téléspectateurs en France et diffusée à l’échelle mondiale, a offert des images époustouflantes de Paris, mettant en avant des lieux emblématiques tels que la Cathédrale Notre-Dame de Paris, la Conciergerie, le Grand Palais, le musée du Louvre, les rives de la Seine et bien entendu la Tour Eiffel. S’en sont suivi deux semaines d’épreuves olympiques sublimées par des décors mythiques : la Concorde, les Invalides, le Château de Versailles, les rues de Montmartre… Ces moments inédits, immortalisés par les caméras du monde entier, renforcent l’hypothèse que les prix de l’immobilier à Paris vont connaître une hausse significative suite à ces Jeux, boostés par une demande séduite par ces décors de cartes postales.

Les biens “familiaux” sont les plus sensibles à l’augmentation des prix au mètre carré, bien qu’ils soient les plus nombreux à être mis sur le marché. Par exemple, les “4 pièces” enregistrent la progression la plus marquée en un an : +3.4% par rapport à janvier-août 2023.

En revanche, les petites surfaces d’une pièce (studios), qui sont généralement les plus chères au mètre carré, pourraient avoir atteint une sorte de “valeur plafond” en se stabilisant à 5 300 € sur la période. Cela pourrait être dû au retrait des investisseurs et aux difficultés d’emprunt des primo-accédants.

Des disparités régionales
Comme précédemment, on observe de fortes disparités régionales dans l’évolution des prix au mètre carré :
• L’Ile-de-France conserve son statut de région la plus onéreuse, à 5 614 €/m² en moyenne, mais c’est la seule à connaître un léger repli de valeur : -0.6% en un an.
• Les régions avec une grande façade littorale connaissent les augmentations les plus marquées du nombre de biens mis sur le marché, avec notamment la Bretagne à +21.3% en un an et la Provence-Alpes-Côte d’Azur à +18.5% sur la même période, et des prix toujours en hausse.
• Les régions les plus attractives en termes de valeur (moins de 2 000 €/m²) demeurent la Bourgogne-Franche Comté à 1 753 € et le Centre-Val de Loire à 1 956 € en moyenne.

Prix en hausse pour les appartements et les maisons
Les prix au mètre carré des maisons et des appartements ont augmenté en un an, respectivement de +2.2% et +1.9%. Cependant, cette moyenne cache des variations spécifiques :
• La valeur des maisons est restée relativement stable sur les 13 derniers mois, oscillant entre 2 666 € et 2 863 €.
• La valeur des appartements a connu des fluctuations plus marquées, entre 4 313 € et 4 995 €. En août 2024, elle reste bien au-dessus de la valeur d’août 2023 (+7.7%).
Depuis août 2023, les maisons représentent environ 60% de l’offre, tandis que les appartements représentent 40%.
Aujourd’hui, il faut prévoir un budget affiché de plus de 369 000 € pour devenir propriétaire d’une maison de 132 m² en moyenne en France, et plus de 314 000 € pour un appartement de 65 m².

Selon l’Observatoire Crédit Logement, les taux d’emprunt immobilier sont restés stables en juillet 2024, affichant 3.61% sur le marché de l’ancien. La période estivale a marqué une pause dans la baisse des taux amorcée depuis le début de l’année. Cependant, les banques semblent prêtes à revoir leurs barèmes à la baisse dès la rentrée de septembre, ce qui pourrait encourager le retour des acquéreurs.
Si cette tendance se confirme, les acheteurs potentiels auront un large éventail de choix pour concrétiser leur acquisition. En effet, le volume des biens anciens mis en vente a continué de progresser cet été, atteignant une hausse de +8.5% sur la période janvier-août 2024 par rapport à la même période en 2023. Ce stock important permettra aux acquéreurs de prendre le temps de choisir le bien idéal parmi toutes les propositions.

Dans ce contexte, les prix au mètre carré ont augmenté de +2.8% en un an. Cette tendance doit être mise en perspective avec les prix de vente finaux, qui ont été généralement plus négociés que l’année précédente.

“Un retour des acquéreurs en nombre à la rentrée pourrait redynamiser le marché immobilier. Cependant, cela ne sera probablement pas suffisant pour atteindre les 800 000 transactions espérées sur l’ensemble de l’année 2024. Le retard pris avec la rupture politique du mois de juin et la pause olympique a clairement impacté la capacité des Français à se projeter dans un achat immobilier sur la période. Une possible baisse des taux de la part des banques en septembre constituerait un nouveau souffle pour embarquer le marché jusqu’à la fin de l’année,” analyse Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.