Mise en œuvre d'une décote de 20 % sur la valeur de l'usufruit des parts sociales

Pour l’IFI, les contribuables détenant l’usufruit total des parts d’une société civile propriétaire d’un bien immobilier réclament l’application d’une réduction de 30 %.

Dans le cadre de leur déclaration de patrimoine soumise à l’impôt sur la fortune, des contribuables détenant l’usufruit total des parts d’une société civile propriétaire d’un bien immobilier réclament l’application d’une réduction de 30 % sur la valeur vénale de leurs parts en raison de la faible liquidité de cet actif immobilier. 

Cette demande repose sur l’existence d’une clause d’agrément dans les statuts régissant la cession des parts sociales. La Cour de cassation a critiqué la décision de la cour d’appel qui avait rejeté leur demande, reprochant aux juges de s’être basés sur l’absence de situation d’indivision et sur le principe qu’aucun abattement ne pouvait être demandé en cas de démembrement de propriété. Ces motifs étaient jugés inappropriés pour exclure la possibilité d’une perte de valeur vénale du bien, liée à la situation des nus-propriétaires détenant indirectement le bien via des parts sociales dont la cession est limitée par une clause d’agrément (Cass. com. 15 2 2023 n° 20 19.451).

Suite à la cassation, la cour d’appel de Montpellier (CA Montpellier 07.11.2023 n° 23/01048) a statué que l’administration fiscale devait appliquer une décote de 20 % sur la valeur vénale des parts sociales. Cette décote se décompose en 10 % au titre de l’occupation du bien par les contribuables usufruitiers et 10 % en raison de la présence de la clause d’agrément, impactant la liquidité des parts. Il est important de noter que cette solution peut être étendue à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).